Hoe werkt de bedenktijd bij het kopen van een huis?

De bedenktijd bij het kopen van een huis is een wettelijk vastgelegde periode van drie dagen waarin je als koper zonder opgaaf van reden van de koop af mag zien. Je zit in die periode nog nergens definitief aan vast. Deze regeling is bedoeld om je te beschermen tegen overhaaste beslissingen, zeker in een krappe woningmarkt.

De bedenktijd en ontbindende voorwaarden worden vaak door elkaar gehaald. Toch zijn het twee verschillende momenten in het koopproces, met elk een eigen functie.

Bedenktijd

De bedenktijd gaat in direct nadat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Deze periode duurt drie dagen. In die tijd mag je als koper zonder opgaaf van reden van de koop afzien. Je hoeft niets uit te leggen en er zijn geen consequenties. De bedenktijd is er om alles nog eens rustig te laten bezinken. Even slapen over je beslissing, de overeenkomst nalezen of extra advies inwinnen.

Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden gelden ná de bedenktijd en zijn vooraf vastgelegd in de koopovereenkomst. Dit zijn voorwaarden waaraan voldaan moet worden om de koop definitief te maken. Denk aan het rondkrijgen van de financiering of een bouwkundige keuring. Als blijkt dat zo’n voorwaarde niet wordt gehaald en je dit op tijd en correct meldt, mag je de koop ontbinden zonder boete.

Het belangrijkste verschil

De bedenktijd is altijd van toepassing en geeft je een korte, vrije uitweg. Ontbindende voorwaarden zijn specifiek afgesproken en bieden bescherming tegen risico’s die je vooraf niet volledig kunt inschatten.

De bedenktijd start op het moment dat:

• Het koopcontract door koper en verkoper is ondertekend, en
  Jij als koper een afschrift van de getekende koopovereenkomst hebt ontvangen.
• De bedenktijd gaat in om 00:00 uur op de dag ná ontvangst van een ondertekend koopcontract.

Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je 3 dagen bedenktijd. In deze periode kun je kosteloos van de koop af zonder hiervoor een reden op te geven. Deze periode kan langer zijn als het weekend of een feestdag in deze periode ligt. De bedenktijd start om 00:00 uur op de dag dat de koper en de verkoper allebei de ondertekende koopovereenkomst ontvangen. Eindigt de bedenktijd op zaterdag, zondag of op een feestdag? Dan wordt de bedenktijd verlengd tot en met de eerstvolgende werkdag.

Tijdens de bedenktijd mag je de koop kosteloos ontbinden. Er hoeft geen reden te worden opgegeven. Het is een goed moment om:

• Het koopcontract rustig door te nemen
• Advies te vragen aan je makelaar of hypotheekadviseur
• Extra informatie op te vragen
• Eventuele twijfels serieus te overwegen

Als je afziet van de koop van een huis, moet dit altijd schriftelijk gebeuren. Doe je dit binnen de wettelijke bedenktijd, dan mag je zonder opgaaf van reden van de koop afzien.

In de meeste gevallen is een e-mail voldoende om de koop te ontbinden. Soms vraagt de verkopende partij om een aangetekende brief. Welke vorm nodig is, staat altijd duidelijk vermeld in de koopovereenkomst. Het is belangrijk dat je je hieraan houdt en dat je op tijd reageert.

Zodra je binnen de bedenktijd correct en tijdig laat weten dat je de koop ontbindt, is de koop definitief van tafel. Je bent geen boete verschuldigd en hoeft geen kosten te betalen. 

Nee. De bedenktijd geldt alleen voor de koper. De verkoper zit na ondertekening direct vast aan de overeenkomst.

Is de bedenktijd voorbij, dan kun je de koop niet meer zomaar ontbinden. Vanaf dat moment ben je gebonden aan de afspraken in de koopovereenkomst. Ontbinden kan dan alleen nog als je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde, zoals het niet rondkrijgen van de financiering of een tegenvallende bouwkundige keuring. Dit moet binnen de afgesproken termijn gebeuren en altijd schriftelijk worden vastgelegd. Lukt dat niet of ben je te laat, dan kan ontbinden financiële gevolgen hebben, zoals een boete.

De boete bij het ontbinden van een koopovereenkomst

Als je de koop van een huis ontbindt terwijl de bedenktijd is verstreken en je geen geldig beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde, dan geldt vaak een boete. In de meeste koopovereenkomsten is die boete vastgesteld op 10 procent van de koopprijs. Bij een woning van 400.000 euro gaat het dus om 40.000 euro. Dat is een fors bedrag en precies de reden waarom het zo belangrijk is om termijnen en voorwaarden goed in de gaten te houden.