Hoeveel is mijn huis waard? 7 factoren die de waarde van je woning bepalen

Je hoort het makelaars vaak zeggen: locatie, locatie, locatie. De ligging van een woning heeft invloed op de waarde. Een huis in een populaire buurt kan een andere waarde hebben dan een vergelijkbare woning in een andere omgeving.

Maar het gaat niet alleen om de naam van de wijk, ook de directe omgeving speelt mee. Denk aan de ligging van de straat, de hoeveelheid groen, voorzieningen in de buurt en de bereikbaarheid.

Een woning dichtbij winkels, scholen, openbaar vervoer of uitvalswegen kan voor bepaalde woningzoekers aantrekkelijker zijn, tegelijkertijd is ligging persoonlijk. De één wil midden in Tilburg wonen, terwijl een ander liever wat rustiger woont in bijvoorbeeld Berkel-Enschot, Udenhout of Oisterwijk.

Twee woningen met hetzelfde woonoppervlak kunnen behoorlijk verschillen in waarde, een belangrijk verschil hierin kan de staat van onderhoud zijn.

Is de woning goed onderhouden en kunnen nieuwe bewoners er relatief snel intrekken? Of moeten er eerst grote werkzaamheden worden uitgevoerd?

Denk bijvoorbeeld aan:

• het dak
• kozijnen en beglazing
• de keuken en badkamer
• schilderwerk
• installaties
• de tuin
• achterstallig onderhoud

Ook de kwaliteit van eerder uitgevoerde verbouwingen speelt mee. Een woning waarin veel is gemoderniseerd kan daardoor een andere marktwaarde hebben dan een vergelijkbare woning waar nog veel moet gebeuren.

Dat betekent overigens niet dat iedere verbouwing zich één op één terugverdient in de verkoopprijs. Een nieuwe keuken van €20.000 betekent bijvoorbeeld niet automatisch dat je woning €20.000 meer waard wordt. Het gaat om het totaalplaatje.

Heb je de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in je woning? Dan kan dat invloed hebben op de waarde. Een uitbouw kan bijvoorbeeld extra woonruimte opleveren. Een dakkapel kan de bruikbaarheid van een verdieping vergroten. Een moderne badkamer of keuken kan de woning aantrekkelijker maken voor potentiële kopers.

Maar ook hier geldt: niet iedere verbetering heeft hetzelfde effect. Een verbouwing die perfect aansluit bij de woning en de wensen van veel kopers kan meer waarde toevoegen dan een heel persoonlijke keuze.

Daarom kijken we bij een waardebepaling niet alleen naar hoeveel geld je ergens in hebt gestoken. De vraag is vooral: wat betekent deze verbetering voor de woning als geheel?

Ook duurzaamheid speelt een steeds grotere rol bij woningen. Het energielabel geeft inzicht in de energiezuinigheid van een woning. Maatregelen zoals goede isolatie, HR++-glas, zonnepanelen en andere verduurzamingsmaatregelen kunnen de woning aantrekkelijker maken voor kopers.

Maar het energielabel vertelt niet alles. Een goed energielabel zegt bijvoorbeeld niet automatisch iets over de kwaliteit of staat van de aanwezige maatregelen. Daarom blijft het belangrijk om verder te kijken dan alleen de letter op het energielabel.

Bij het bepalen van de woningwaarde kunnen zowel het label als de aanwezige verduurzaming en de staat van de woning worden meegenomen.

Een van de belangrijkste onderdelen bij het bepalen van de woningwaarde is kijken naar vergelijkbare woningen. Wat hebben vergelijkbare huizen in de buurt recent opgebracht?

Daarbij kijk je niet alleen naar het woonoppervlak. Ook het type woning, perceel, bouwjaar, onderhoud, ligging en voorzieningen spelen een rol. Een woning van 120 m² is namelijk niet automatisch evenveel waard als iedere andere woning van 120 m². Een hoekwoning met een grote tuin kan bijvoorbeeld een andere waarde hebben dan een tussenwoning met dezelfde oppervlakte.

Daarom zijn recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen een belangrijk onderdeel van een goede waardebepaling.

De waarde van een woning staat niet helemaal los van wat er op dat moment op de woningmarkt gebeurt.

Hoeveel woningen staan er te koop? Hoeveel belangstelling is er? Hoe snel worden vergelijkbare woningen verkocht? En hoeveel ruimte is er voor onderhandeling?

De markt verandert voortdurend. Daardoor kan dezelfde woning op een ander moment een andere marktwaarde hebben. Ook het verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is belangrijk om naar te kijken.

Een vraagprijs is namelijk niet automatisch hetzelfde als de waarde van een woning. Daarom is alleen even kijken naar woningen die momenteel te koop staan niet voldoende.

Tot slot speelt ook de aantrekkelijkheid van de woning voor potentiële kopers een rol.

Wie gaat hier waarschijnlijk wonen? Is de woning interessant voor starters? Past de indeling bij een gezin? Is er een thuiskantoor mogelijk? Is er weinig onderhoud nodig? Of spreekt de woning juist een specifieke doelgroep aan?

De combinatie van woning, ligging, prijs en voorzieningen bepaalt uiteindelijk hoe aantrekkelijk een huis is binnen de markt. Een goede waardebepaling probeert daarom niet alleen naar losse cijfers te kijken, maar naar het complete plaatje.

Deze begrippen worden regelmatig door elkaar gebruikt, toch zijn ze niet hetzelfde.

De marktwaarde is een inschatting van wat een woning onder normale omstandigheden waard is op de woningmarkt.

De vraagprijs is het bedrag waarvoor de woning te koop wordt aangeboden. Deze kan bewust hoger of lager worden vastgesteld afhankelijk van de gekozen verkoopstrategie.

De verkoopprijs is uiteindelijk het bedrag dat koper en verkoper met elkaar overeenkomen.

Die drie bedragen kunnen dus van elkaar verschillen. Dat is ook precies waarom het bepalen van een goede vraagprijs meer is dan simpelweg kijken wat een vergelijkbare woning op Funda kost.